マンション大規模修繕の全知識｜費用から進め方、工事中の生活まで解説

マンションの資産価値と快適な住環境を維持するために不可欠な「大規模修繕」。しかし、多くの管理組合様や住民の皆様にとって、その進め方や費用、工事中の生活など、分からないことも多いのではないでしょうか。

この記事では、大規模修繕の基本的な知識から、具体的な進め方のステップ、費用を抑えるポイント、そして住民として知っておきたい工事中の注意点やトラブル防止策まで、網羅的に解説します。計画的でスムーズな大規模修繕を実現するための一助となれば幸いです。

マンション大規模修繕の基礎知識

まずは、大規模修繕の全体像を把握するために必要な「目的」「タイミング」「期間」「費用」について解説します。

なぜ大規模修繕工事が必要なのか？

建物は経年劣化によって外壁のひび割れ、屋根や屋上からの漏水、配管の老朽化などが発生します。これらの問題を放置すると、建物の構造に影響を与え、安全性を損なう可能性があります。

まるで人間が定期的に健康診断を受けるように、建物も定期的なメンテナンスが必要なのです。大規模修繕工事は単なる見た目だけの改修ではなく、建物全体の安全性を確保し、快適な住環境を守るための重要な役割を担っています。さらに、適切な修繕・改修を行うことは、マンションの資産価値を維持・向上させるためにも不可欠です。

大規模修繕の適切なタイミングとは？

マンションの大規模修繕は、建物の劣化状況や築年数などを考慮して、計画的に行う必要があります。一般的には築12年～15年を目安に、初回の大規模修繕が行われることが多いです。（国土交通省の調査では、1回目の平均実施周期は約15年 というデータもあります）。その後は建物の状況によりますが、12年～15年 ごとに修繕が計画されることが一般的です。

築年数	主な工事内容	1戸あたりの費用目安
築12年～15年	外壁塗装、防水工事など	数百万円
築20年～25年	屋上防水、給排水管更新、内装改修など	数千万円
築30年～35年	共用設備更新、大規模な内装改修など	数千万円～数億円

ただしこれはあくまで目安であり、マンションの構造や立地条件、使用状況などによって時期は前後します。また修繕の必要性が発生した場合には、築年数に関わらず早急に大規模修繕を行う必要があります。

工事期間はどれくらい？

大規模修繕の期間は、工事の規模や内容によって大きく異なりますが、一般的には3ヶ月から6ヶ月程度かかることが多いです。

ただし、マンションの規模が大きい場合や、工事内容が複雑な場合は、1年以上の期間を要することもあります。大規模修繕の期間を正確に把握するためには、専門業者による詳細な調査と計画が必要です。

また、工事期間中は、居住者の生活に様々な影響が出ることが予想されます。そのため、事前に工事期間中のスケジュールを確認し、どのような影響があるのかを把握しておくことが重要です。

費用の目安と内訳

大規模修繕工事にかかる費用は、マンションの規模や築年数、工事内容によって大きく異なりますが、国土交通省の調査によれば、1戸あたりの費用負担額は「75万円～125万円」の範囲が最も多く、全体の約55%を占めています。平均すると1戸あたり100万円～150万円程度が一つの目安と言えるでしょう。

マンションの規模	築年数	1戸あたりの価格
規模が小さい	浅い	数百万円
規模が大きい	古い	数千万円

大規模修繕費用の目安

• 100㎡あたりの費用：100万円～200万円
• マンション全体：数千万円～数億円

例えば、100戸のマンションで、100㎡あたりの修繕費用が150万円だとすると、総額は約1億5,000万円になります。このように、大規模修繕にかかる費用は非常に高額となる場合も多いです。具体的な費用については、管理組合が専門業者に調査を依頼し、見積もりを取ることになります。見積もりには、修繕内容の詳細や使用する素材、工期などが明記されます。管理組合は、これらの情報をもとに、修繕計画を策定し、住民への説明を行います。

大規模修繕費用の内訳

マンションの大規模修繕費用の内訳は、大きく分けて、工事費、設計費、諸経費の3つに分けられます。

• 工事費：最も大きな費用を占める部分で、外壁塗装、防水工事、給排水管の更新、エレベーターの改修など、具体的な改修工事にかかる費用です。仮設工事（足場など）もこの中に含まれることが一般的です。工事の規模や内容によって大きく変動します。
• 設計費・管理費：設計事務所やコンサルタントに支払う費用で、工事計画や図面作成、工事が計画通りに行われているかの監理業務などが含まれます。工事費の約5%から10%程度が目安です。
• 諸経費：工事費以外の費用で、仮設工事費、搬入費、清掃費、保険料、監理費など、様々な費用が含まれます。工事費の約10%から15%程度が目安です。

大規模修繕費用に影響する要素

マンションの大規模修繕費用に影響する要素はたくさんありますが、主な要素としては以下のものが挙げられます。

• 築年数：築年数が古いほど老朽化が進んでいるため、修繕範囲が広くなり費用も高額になります。
• 規模：マンションの規模が大きいほど、工事範囲が広くなり費用も高額になります。
• 構造：鉄筋コンクリート造や鉄骨造など、構造によって費用が異なります。
• 工事内容：外壁塗装、防水工事、給排水管の更新など、工事内容によって費用が大きく異なります。
• 地域：地域によって工事費や材料費が異なるため、費用に影響します。
• 業者：業者によって技術力や施工品質、価格設定などが異なるため、費用に影響します。

大規模修繕の費用はどうやって準備する？（資金計画）

大規模修繕の費用は、住民の皆様が毎月支払っている「修繕積立金」から賄われます。この資金計画の元となるのが「長期修繕計画」です。

• 長期修繕計画とは：
  将来的に見込まれる修繕工事の内容や時期、概算費用などをまとめた、長期的な計画書です。国土交通省のガイドラインでは、25年以上の期間で見直すことが推奨されています。
• 修繕積立金の見直し：
  建物診断の結果、当初の長期修繕計画よりも費用がかかることが判明した場合や、資材価格の高騰などにより、積立金が不足するケースも少なくありません。大規模修繕を計画するタイミングで、この長期修繕計画と修繕積立金の額が適切かを見直すことが非常に重要です。

知っておきたい公的な情報

• ガイドラインの見直し：
  国土交通省が公表している「長期修繕計画標準様式」や「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」は定期的に見直されています。最新の情報を参考にすることで、より適切な資金計画を立てやすくなります。
• 固定資産税の減額措置：
  一定の要件を満たす長寿命化に資する改修工事を行った場合、固定資産税が減額される制度があります。施工会社や管理会社に適用可能か確認してみましょう。

大規模修繕工事を実施するタイミング

マンションの大規模修繕は、建物の劣化状況や築年数などを考慮して、計画的に行う必要があります。一般的には築12年～15年を目安に、初回の大規模修繕が行われることが多いです。（国土交通省の調査では、1回目の平均実施周期は約15年 というデータもあります）。その後は建物の状況によりますが、12年～15年 ごとに修繕が計画されることが一般的です。

築年数	主な工事内容	1戸あたりの費用目安
築12年～15年	外壁塗装、防水工事など	数百万円
築20年～25年	屋上防水、給排水管更新、内装改修など	数千万円
築30年～35年	共用設備更新、大規模な内装改修など	数千万円～数億円

ただしこれはあくまで目安であり、マンションの構造や立地条件、使用状況などによって時期は前後します。また修繕の必要性が発生した場合には、築年数に関わらず早急に大規模修繕を行う必要があります。

大規模修繕の進め方【7ステップ】

大規模修繕工事の一般的なステップを下記に示します。

1. 修繕委員会の発足

2. 建物劣化診断の実施

3. 長期修繕計画の見直しと基本方針の決定

4. 施工会社の選定と見積もりの比較検討

5. 総会での決議（最終承認）

6. 工事請負契約の締結

7. 着工・工事完了

それぞれを解説していきます。

1 修繕委員会の発足

修繕委員会とは、マンションの大規模な修繕を進める組織のことを指し、地域やマンションによっては「修繕専門委員会」と呼んだりします。

組織のメンバーは主にマンションの居住者で構成され、マンション理事会による決議で設置されるのが基本です。

修繕委員会の役割

• 修繕計画の作成: 修繕箇所、工事内容、予算などを詳細に計画し、理事会への提出。
• 施工業者の選定: 複数の業者から見積もりを取り、最適な業者を選定。
• 住民とのコミュニケーション: 住民からの意見を聞き取り、工事の進捗状況を報告。
• クレーム対応: 工事中のトラブルや住民からのクレームに対応。

修繕委員会を設置するメリット

• 住民目線での修繕: 住民が直接計画に関わるため、より満足度の高い修繕を実現できます。
• スムーズな工事進行: 専門的な知識を持つメンバーがおり、円滑な工事進行に貢献できます。
• 透明性の高い運営: 住民への情報公開が徹底され、信頼関係が構築できます。

修繕委員会は、マンションの大規模修繕を成功させるために欠かせない存在と言えるでしょう。

2 建物劣化診断の実施

専門家（建築士、診断業者など）に依頼し、建物の劣化状況を詳細に調査します。

外壁、屋上、バルコニー、共用廊下、給排水設備など、修繕が必要な箇所と劣化の程度を把握します。

この診断結果が、今後のすべての計画の基礎資料となります。

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3 長期修繕計画の見直しと基本方針の決定

ステップ2の診断結果（いわばマンションの「健康診断書」）をもとに、既存の「長期修繕計画」を精査し、計画を現実に即したものへと見直します。

診断によって明らかになった想定外の劣化などを反映させ、「今回の工事でどこまで実施するのか」という工事の範囲（仕様）と優先順位を決定します。

同時に、その工事範囲に基づいた概算費用と、現在の修繕積立金の状況を照らし合わせ、資金計画の基本方針を固めます。もし資金が不足する可能性がある場合は、「積立金の値上げ」「一時金の徴収」「金融機関からの借り入れ」といった選択肢をこの段階で洗い出しておきます。

4 施工会社の選定と見積もりの比較検討

適正な工事会社を選ぶためにも、相見積もりは複数社から取ることをおすすめします。

（相見積もり）。

提出された見積書を比較する際は、金額の安さだけで判断しないことが重要です。会社の技術力、実績、財務状況、担当者の対応などを総合的に評価し、信頼できるパートナー候補を数社に絞り込みます。必要に応じてヒアリングやプレゼンテーションを実施し、最終的に1社の内定先を選定します。

5 総会での決議（最終承認）

これまでのステップで固めた以下の内容を、管理組合の総会に議案として提出し、組合員の承認を得ます。

• 最終的な工事内容と総費用
• 施工会社（内定先）
• 正式な資金計画（積立金の取り崩し、一時金徴収や借り入れの要否など）

工事の実施には、多くの場合、組合員の4分の3以上の賛成が必要となる「特別決議」が求められます。承認を得るためには、事前に住民向けの説明会を複数回開催するなど、丁寧な合意形成のプロセスが不可欠です。

6 工事請負契約の締結

総会で承認された後、選定した施工会社と正式に工事請負契約を締結します。契約書に記載された工事範囲、金額、工期、支払い条件、保証内容などを弁護士やマンション管理士といった専門家も交えて十分に確認し、調印します。

7 着工・工事完了

契約に基づき、工事が開始されます。工事期間中は、修繕委員会や設計監理者が図面通りに工事が進んでいるか、品質は保たれているかなどをチェックします（工事監理）。

全ての工事が完了したら、発注者、設計監理者、施工会社が立ち会い、仕様書通りに仕上がっているか最終確認する竣工検査を行います。問題がなければ建物の引き渡しを受け、保証書や完成図書などを受け取り、すべてが完了となります。

スムーズな大規模修繕工事のために

マンションの大規模修繕工事は、住民にとって大きな負担となる一方で、建物の寿命を延ばし、住環境の向上にも繋がる重要な取り組みです。スムーズな修繕を進めるためには、事前の準備、住民間での協力、そして管理組合の積極的な役割が不可欠です。ここでは、大規模修繕を円滑に進めるための具体的な方法を紹介します。

1. 丁寧な情報公開とコミュニケーション

修繕計画や工程、費用など、住民にとって重要な情報は、分かりやすく丁寧に公開することが重要です。住民説明会などを開催し、積極的に質問を受け付けることで、疑問や不安を解消し、理解と納得を得ることができます。また、管理組合は、住民からの意見を積極的に聞き取り、議論を通じて合意形成を図りましょう。

2. 住民参加と協力を促す

大規模修繕は、住民全員で取り組むべき課題です。修繕計画への意見募集や、工事中の進捗状況の報告などを積極的に行い、住民が参加できる機会を設けましょう。また、ボランティア活動などを推進することで、住民間の連携を強化し、一体感を育むことができます。

3. 専門業者との連携

修繕工事は、専門業者に依頼することになります。信頼できる業者を選定し、綿密な打ち合わせを行い、工事内容やスケジュール、費用などを明確にしましょう。また、工事中は、定期的に現場を視察し、工程管理や品質管理を徹底することで、トラブルを防止することができます。

4. コミュニケーションツールを活用

近年では、マンション管理において、スマートフォンアプリやウェブサイトなどのコミュニケーションツールを活用することが増えています。これらのツールを活用することで、住民への情報伝達を迅速化し、意見交換や質問などをスムーズに行えます。

施工会社選びのポイント

信頼できる業者を選ぶことは、費用面だけでなく、工事の品質や安全面にも大きく影響します。以下に、業者選びのポイントをまとめます。

• 実績と経験：大規模修繕工事の実績が豊富で、マンション規模や構造に合わせた経験を持つ業者を選びましょう。
• 技術力と資格：必要な資格を保有し、最新の技術や施工方法に対応できる業者を選びましょう。
• アフターサービス：工事完了後のアフターサービス体制が充実しているか確認しましょう。
• コミュニケーション能力：管理組合や住民とのコミュニケーションを円滑に行える業者を選びましょう。
• 価格だけでなく、総合的な評価：価格だけでなく、技術力、経験、信頼性、コミュニケーション能力など、総合的な評価に基づいて業者を選びましょう。

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品質を落とさずに費用を最適化する6つの方法

マンションの大規模修繕では、単に価格を下げるだけでなく、長期的な視点でコストパフォーマンスを考えることが重要です。

ここでは、品質を維持しつつ費用を賢く抑えるための具体的な方法を、2つのアプローチに分けてご紹介します。

A. 計画・仕様の工夫で費用を抑える

工事の計画段階や仕様の検討においてコストを最適化する方法です。

早期発見・早期修繕

建物の劣化は放置すればするほど深刻化し、修繕費用も高額になる傾向があります。定期的な点検を行い、小さな劣化も早期に発見して修繕することが大切です。小さな傷や汚れを放置せず早期に修繕することで、大規模な改修が必要になるのを防ぎ、費用を抑えることができます。

優先順位を付けた修繕計画

大規模修繕費用の捻出が難しい場合は、優先順位を付けて工事内容を絞り込むことも有効です。建物の価値を損なわずに、予算を抑えた修繕が可能です。

適切な工法・材料の選択

同じ工事でも、使用する工法や材料によって費用は大きく変わります。例えば外壁の塗装工事でも、耐久性の高い塗料を使用すれば、塗り替えの回数を減らすことができ、長期的に費用を抑えることができます。工法や材料を慎重に検討し、費用対効果の高いものを選択することが重要です。

B. 外部制度・業者選定で費用を抑える

専門家の協力や公的制度を活用して、直接的な支出を抑える方法です。

複数業者からの見積もり比較

最低でも3社以上の業者から相見積もりを取って比較することで、適正な価格で施工できる業者を見つけることができます。相見積もりの際には価格だけでなく、業者の実績や技術力、アフターサービスなども考慮しましょう。また見積もり内容を詳細に検討して業者との価格交渉に臨むことで、費用を抑えることができます。

賢い税金対策

工事を行う際にかかる税金を抑える方法も有効策といえます。大規模修繕工事を行った場合、固定資産税が減額される制度があるだけでなく、工事内容によっては減価償却が可能なケースも存在します。税制は頻繁に改正されるため、最新の情報の把握が重要です。ただし税制は頻繁に改正されるため、税理士などの専門家への相談をおすすめいたします。

補助金・助成金の活用

国や自治体では、マンションの大規模修繕工事に対して、補助金や助成金制度が設けられている場合があります。例えば以下のようなものがあります。

1. 耐震改修補助金

建物の耐震性を向上させるための改修工事に対して支給される補助金です。
詳細：建築物耐震対策緊急促進事業 交付申請マニュアル　国土交通省

2. バリアフリー化補助金

高齢者や障がい者も安心して暮らせるよう、共用部のバリアフリー化工事に対して支給される補助金です。
詳細：バリアフリー関連補助金　国土交通省

3. 省エネ改修補助金

建物の断熱性能を向上させ、エネルギー消費量を削減するための改修工事に対して支給される補助金です。
詳細：マンションの省エネ改修事例・支援制度　国土交通省

4. エレベーター防災対策補助金

エレベーターの防災機能を強化するための改修工事に対して支給される補助金です。
詳細：エレベーターの防災対策改修事業(住宅・建築物安全ストック形成事業(交付金)) 国土交通省

最適な補助金を選ぶためには、建物の状況や住民のニーズ、自治体の補助金制度など
総合的に検討することが重要です。また補助金に関する手続きは条件を満たさないといけず複雑なため、行政機関などに相談することをおすすめします。

工事中の生活はどうなる？知っておきたい影響と注意点

大規模修繕工事の期間中、住民の生活には様々な影響が出ます。事前に何が起こるかを知っておくことで、ストレスを軽減できます。

• 騒音・振動・臭い：
  足場の設置・解体時の金属音、外壁の補修作業による振動やドリル音、塗装工事に伴う塗料の臭いなどが発生します。作業スケジュールは事前に掲示板などで共有されるため、こまめに確認しましょう。
• プライバシーと防犯：
  足場やシートで建物が覆われるため、日当たりが悪くなったり、外からの視線が気になったりすることがあります。また、作業員が出入りするため、窓や玄関の施錠を普段以上に徹底することが重要です。
• バルコニーや窓の使用制限：
  防水工事や塗装工事の期間中は、バルコニーに立ち入ったり、洗濯物を干したりすることができなくなります。窓も開けられない期間が発生するため、事前にスケジュールを確認し、対策を立てておきましょう。
• 駐車場・駐輪場の利用制限：
  工事車両の出入りや資材置き場として、一部の駐車・駐輪スペースが一時的に利用できなくなる場合があります。

よくあるトラブルと防止策

大規模修繕で起こりがちなトラブル事例と、それを未然に防ぐためのポイントを紹介します。

トラブル例1：住民間の合意形成が進まない（工事内容や費用、外壁の色などで意見が割れる）

• 計画の早い段階からアンケートや説明会を実施し、情報共有を徹底する
• 修繕委員会の議事録を公開し、議論の透明性を確保する

トラブル例2：施工会社とのトラブル（工事の遅延、品質への不満、追加費用の要求など）

• 「3-1. 施工会社選びのポイント」を参考に、信頼できる会社を慎重に選ぶ
• 契約内容を細部まで確認し、不明な点は必ず質問する
• 管理組合と施工会社の定例会議を設け、進捗をこまめに確認する

トラブル例3：想定外の追加工事と費用発生

• 事前の建物劣化診断を精密に行い、修繕が必要な箇所を正確に把握する
• 万一に備え、予算に一定の「予備費」を計上しておく

詳しくはコチラから

大規模修繕でよく起こるトラブルとは？ 具体的な解決策とその原因について解説！

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最後に

マンション大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、皆様の資産価値を守るための重要なプロジェクトです。

費用や工事期間だけでなく、工事中の生活への影響や将来を見据えた資金計画まで、多角的な視点から準備を進めることが成功のカギとなります。この記事が、皆様のマンションのより良い未来に向けた第一歩となれば幸いです。

更新日: 2025.10.06 　公開日:2024.03.13