建物のこの症状、実は危険のサイン!? 早めの修繕でコスパ良く建物を守ろう！【経年劣化の初期症状チェックリスト】

修繕工事は、建物の寿命を延ばすために必要な工事です。費用は築年数や規模、症状の進行具合によりますが、数万円から数十万が一般的です。

ですが「外壁タイルが剥がれて落下した」「雨漏りが発生している」「入居率が低く赤字経営…」等の症状が深刻な場合には、部分的な修繕ではなく建物全体の様々な問題を解決する大規模修繕が必要になり、費用も数百万～数千万円に膨らんでしまいます。

そんな問題を解決する方法はただ一つ、症状が悪化する前に早めに修繕工事を実施することが大切です。

この記事では、建物の具体的な劣化の初期症状とその見極め方について解説していきます。ご自身が所有・管理されている建物と照らし合わせてご覧いただけますと幸いです。

部分修繕と大規模修繕は何が違うの？

部分修繕とは

部分修繕は建物の中で問題がある箇所のみを修繕する工事です。規模感や箇所にもよりますが、防水トップコート層の塗替えや、シーリング打ち替えであれば数日で完工が可能です。金額は数万円～十数万程度が一般的で、100万円を超えないことが大多数です。

大規模修繕とは

大規模修繕は建物の中で問題がある複数個所の修繕は勿論、外壁色を塗り替えたりし、建物の美観向上・バリューアップを目的に行われることが多いです。一般的には、最低1ヶ月は工期を要します。長い場合だと半年かけて工事を行う場合もあります。金額も高額で、数百万～数千万になることが多いです。中には数億円にのぼる場合もあります。

大規模修繕工事にかかる費用

大規模修繕工事にかかる費用は、マンションの規模や築年数、工事内容によって大きく異なりますが、国土交通省の調査によれば、1戸あたりの費用負担額は「75万円～125万円」の範囲が最も多く、全体の約55%を占めています。平均すると1戸あたり100万円～150万円程度 が一つの目安と言えるでしょう。

マンションの規模	築年数	1戸あたりの価格
規模が小さい	浅い	数百万円
規模が大きい	古い	数千万円

大規模修繕費用の目安

• 100㎡あたりの費用：100万円～200万円
• マンション全体：数千万円～数億円

例えば、100戸のマンションで、100㎡あたりの修繕費用が150万円だとすると、総額は約1億5,000万円になります。このように、大規模修繕にかかる費用は非常に高額となる場合も多いです。具体的な費用については、管理組合が専門業者に調査を依頼し、見積もりを取ることになります。見積もりには、修繕内容の詳細や使用する素材、工期などが明記されます。管理組合は、これらの情報をもとに、修繕計画を策定し、住民への説明を行います。

大規模修繕費用の目安

マンションの大規模修繕費用の内訳は、大きく分けて、工事費、設計費、諸経費の3つに分けられます。

• 工事費：最も大きな費用を占める部分で、外壁塗装、防水工事、給排水管の更新、エレベーターの改修など、具体的な改修工事にかかる費用です。仮設工事（足場など）もこの中に含まれることが一般的です。工事の規模や内容によって大きく変動します。
• 設計費・監理費：設計事務所やコンサルタントに支払う費用で、工事計画や図面作成、工事が計画通りに行われているかの監理業務などが含まれます工事費の約5%から10%程度が目安です。
• 諸経費：工事費以外の費用で、仮設工事費、搬入費、清掃費、保険料、監理費など、様々な費用が含まれます。工事費の約10%から15%程度が目安です。

大規模修繕工事を推奨しない理由

大規模修繕工事には、建物全体を一気に施工できるメリットがありますが、デメリットもいくつか存在します。主には、長い工期・高額な施工金額が挙げられます。

長い工期による入居者へのストレス

建物全体を施工するため、最低でも1ヶ月は工事を行う必要があります。その期間中は足場が設置され、防音シートで日光が遮られ、通常よりも暗くなります。また工事音も響き渡るため、入居者や利用者に迷惑やストレスを与えてしまいます。

高額な施工費用

また施工に関する金額も問題になってきます。ビルや商業施設、社屋などであれば管理会社が施工費用を支払うことが多いですが、マンションなどの集合住宅の場合には、入居者も“修繕積立金”という形で、施工費用を負担する必要があります。

これらの理由からマンションの大規模修繕は特にトラブルやクレームが発生しやすくなります。

建物の規模や劣化状況によっては大規模修繕工事をするべき場合も勿論ありますが、劣化状況を見極めて初期段階で部分修繕を実施することで、上記の問題を回避することが可能なのです。次の章では、実際によくある主な初期症状とチェックポイントについて解説していきます。

主な初期症状とチェックポイントについて

日常的に雨風や紫外線にさらされる建物は、外壁・屋根や屋上を中心に劣化が進みやすいです。修繕工事の適切な時期を見極めるためには、日頃から建物の状態をチェックすることが重要です。以下の4つのポイントはセルフチェックが可能なので、定期的に確認すると良いでしょう。説明のような症状が見られたら、専門家による診断を検討しましょう。

外壁(モルタル)でのチェックポイント

• ひび割れの有無
• チョーキング現象の有無
• カビ・コケの有無
• 膨れの有無
• 爆裂の有無

チョーキング現象とは、紫外線や雨によるダメージで外壁塗料に含まれる合成樹脂が分解され、粉状になった塗料が表面にあらわれてきたもの。「白亜化現象」とも呼ばれ、外壁に触れたときに指に白い粉が付いたら、外壁の耐久性が劣化しているサインです。

さらに深刻なのが「ひび割れ」で、こちらはひびの幅によって緊急度が変わります。大きめのひび割れを発見したら、すぐに修繕工事の専門業者に相談してください。

外壁(タイル)でのチェックポイント

• 目地材の劣化
• タイルのひび割れや欠損
• タイルの著しい浮き
• エフロレッセンスの有無
• タイルの剥落

エフロレッセンスとは、目地などから雨水がコンクリート内部に侵入し、モルタル内の水酸化カルシウムをはじめとする物質と混ざり、ひび割れから滲みだしてきたものです。空気に触れると白く盛り上がったように固まることから、「白華現象」とも呼ばれています。

鉄筋コンクリート造のマンションでエフロレッセンスが発生すると、内部の鉄筋が錆びる原因にもなるため、特に注意が必要です。

シーリングのチェックポイント

• 補修が済んでいる部分からのブリード現象
• 貫通部周辺のシーリング劣化
• サッシ廻りのシーリング劣化

シーリングのブリード現象とは、シーリングの表面に黒ずんだ汚れが浮き出してくる現象です。シーリング材の可塑剤がゆっくりと滲みでて、塗料や汚れに反応して変色しています。

ダクトなどの貫通部周辺やサッシ廻りも、シーリングが劣化しやすいので注意しましょう。

屋上の防水のチェックポイント

• 草が生えている
• 保護コンクリートの劣化
• 目地材の劣化
• 立ち上がり部分のシーリングの劣化
• 排水ドレンの劣化
• 防水シートの劣化
• 防水シートの破れ
• 防水層・土間の割れ

放置しがちな屋上の草ですが、放っておくと草の根がコンクリートを押し広げ、水が染み込みやすくなってしまいます。

屋上の防水は雨漏りを防ぐためにとても重要な機能ですので、劣化に気づいたらできるだけ早く、修繕工事の専門業者に相談しましょう。

雨漏りのチェックポイント

雨漏りは、チェック事項の中でも特に緊急度が高い項目です。

• ベランダハッチ部分のシーリング
• 室外天井
• 室内壁・室内天井
• サッシ廻り（室内）
• サッシシーリング

万が一室内に雨漏りが発生しているときは、建物の構造にも影響を及ぼしている可能性が高いです。速やかに専門の業者へ修繕工事を依頼しましょう。

修繕工事を依頼するには

紹介した初期症状が発見できた場合には、すぐに専門の業者に修繕工事を依頼することが大切です。主な流れとしては下記で進行していきます。

1.業者選定、相談

まずは工事をしてもらう業者選定を行いましょう。主な選定方法としてはウェブ検索が主流です。「大阪　防水工事　業者」などの「建物があるエリア名＋希望の工事内容」で検索することで、様々な業者を調べられます。

選定をするうえで特に注目したいのが「適切な資格を持っているか」「見積書の内容が不透明で無いか」等が挙げられます。詳しくは下記コラムにて解説していますので、そちらをご覧いただけますと幸いです。

2.施工費用の準備

業者の選定を進めると同時に、施工費用の準備もしなければいけません。マンション入居者を中心とした”修繕委員会”の設置を進めるとともに、修繕積立金がいくらあるのか確認。どこまでの範囲を修繕工事するべきなのか、予算と相談し進める必要があります。

外壁やシーリング、屋根屋上の防水工事を優先すべきではありますが、施工箇所が多い場合は足場架設を行い、建物の機能改善＆美観向上を目的とした大規模修繕工事を行うのも良いでしょう。詳しくは下記コラムにて解説しておりますので、大規模修繕工事を検討されている方は是非ご覧ください。

最後に

マンション管理、住居環境の保持は、住民全員にとって大きな課題であり、同時に、マンションの価値を高める貴重な機会でもあります。住民と管理組合が協力し、積極的にコミュニケーションを取り合い、信頼関係を築くことで、スムーズな修繕を実現し、より快適な住環境を創造することができます。

冒頭にもお話しましたが、建物の修繕費用を抑える唯一の方法は早期発見・直ぐの施工です。この記事で紹介した初期症状が見受けられる場合は、是非一度専門業者に相談すると良いでしょう。この記事が、あなたのマンションを守るための一助となれば幸いです。

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更新日: 2025.07.29 　公開日:2025.07.29