【知らないと損】マンションの固定資産税軽減措置＆大規模修繕で減税を活用する方法

マンション経営では、毎年かかる固定資産税や都市計画税、さらに将来の大規模修繕工事に向けた積立など、必要なランニングコストを正確に把握しておくことが重要です。

令和5年4月からは、マンションの大規模修繕工事を対象とした「マンション長寿命化促進減税」がスタート。

さらに、令和6年度の税制改正の大綱では、固定資産税の軽減措置の適用期限が令和8（2026）年3月31日まで延長されることが決定しました。

知られていないだけで多くの減税措置があるのですが、そのほとんどは“申告しなければ適用されない”のです。

本記事では、マンション経営に欠かせない固定資産税の軽減措置と、大規模修繕工事に伴う減税制度を詳しく解説します。これからマンション経営を始める方、すでに所有している方のどちらにも役立つ内容です。本記事を参考にし、賢くマンション経営を進めましょう。

固定資産税とは

固定資産税は、所有する土地や建物、会社の備品といった物などの課せられる税金です。マンションを建築すると、取得の翌年から土地・建物に対して課税され、毎年1月1日時点での所有者が対象となります。

固定資産税は、所有する不動産のある市町村に納める地方税です。なお東京23区の場合は都税として東京都に納めます。

一般財団法人 資産評価システム研究センター：令和６年度 固定資産税のしおり

固定資産税の算出方法

固定資産税は、3年ごとに評価される「固定資産税評価額」をもとに計算されます。
自治内によって税率は異なるものの、標準税率とされる1.4％を採用し、以下のように計算するのが一般的です。

• 建物の場合：課税標準額（= 固定資産税評価額）×1.4％
• 土地の場合：課税標準額（= 固定資産税評価額×負担調整率や特例）×1.4％

マンションが市街化区域内にある場合は、「都市計画税」も課せられます。標準税率は0.3％で、上下水道や公園、道路整備などの公共施設の財源になります。

固定資産税評価額は、毎年送付される納税通知書内の「課税明細書」に記載されています。さらに、所有するマンションが市街化区域内にある場合は、固定資産税と合わせ、使用目的が定められた「目的税」の一種である「都市計画税」も課せられます。

住宅用地の特例

住宅用地にかかる固定資産税には、負担を軽減するために特例措置が適用されます。

軽減される割合は「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」で区別され、内容は以下の通りです。

土地区分	特例内容
小規模住宅用地（200㎡以下/戸）	固定資産税＝固定資産税評価額×1/6 都市計画税＝固定資産税評価額×1/3
一般住宅用地（200㎡超/戸）	固定資産税＝固定資産税評価額×1/3 都市計画税＝固定資産税評価額×2/3

基準となるのは住戸1戸あたりの面積のため、たとえば戸数が10のマンションなら、200㎡×10＝2,000㎡まで6分の1の軽減措置が適用されます。

住宅用地の特例措置は、固定資産税と都市計画税の両方が対象です。

適用期間の制限もなく、ほとんどの住宅で適応されています。

支払い方法

固定資産税は、毎年4月～5月に送付され「固定資産税通知書」で確認できます。
支払いは年4回の分割か一括払いを選択でき、窓口・口座振替・オンライン決済などに対応しています。

※なお一括払いでの納付を選択しても、割引は適応されません

2025年最新の固定資産税軽減措置（新築住宅特例）

固定資産税で注目したいのが、以下の要件を満たすと適用される「新築住宅特例」という軽減措置です。

国土交通省によると、新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置は「良質な住宅の建設を促進し、居住水準の向上及び良質な住宅ストックの形成を図るため」に行われています。

これまで新築住宅特例の対象は「令和6(2024年)年3月31日までに新築された住宅」でした。

しかし令和6年度税制改正の大綱で、対象を「令和8(2026年)年3月31日までに新築された住宅」にすると発表され、適用期限が2年間延長されました。

参考 | 大阪市「新築された住宅に対する固定資産税の減額措置」

一般住宅の場合

住宅の種別	期間	減額割合
一般の住宅	新たに課税される年度から3年間	2分の1
3階建以上で耐火構造の住宅	新たに課税される年度から5年間

長期優良住宅の場合

住宅の種別	期間	減額割合
一般の長期優良住宅	新たに課税される年度から5年間	2分の1
3階建以上で耐火構造の長期優良住宅	新たに課税される年度から7年間

※一般住宅分・長期優良住宅分ともに、居住部分にかかる床面積は120㎡が限度対象（120㎡を越えるものは120㎡相当分まで）

参考 | 総務省「固定資産税」

新築住宅特例により、新築住宅にかかる固定資産税は3年間。マンションは5年間にわたって、固定資産税が2分の1に減額されます。

また認定長期優良住宅の場合、軽減期間は5年間（マンションの場合は7年間）です。

なおこの特例は、固定資産税のみ対象です。都市計画税は対象外ですので、注意してください。

マンション長寿命化促進減税とは？

令和5年4月から令和9年3月31日までに、条件を満たすマンションで大規模修繕工事を行うと、翌年度の建物分固定資産税が1/6～1/2の範囲で減額されます。

減額割合は市町村の条例によって左右されますが、減額対象の固定資産税は「1戸あたり建物100㎡相当分まで」となっています。

※当初の適用期間は令和7年3月31日まででしたが、令和7年度の税制改正により2年間延長されました。

対象条件

• 築20年以上の10戸以上のマンション
• 過去に1回以上適切な長寿命化工事を実施
• 必要積立金を確保し、管理計画認定を受けている

※1回目の大規模修繕工事は対象外です。

対象工事

この特例で対象となるのは、マンションの「長寿命化工事」です。長寿命化工事の対象となるのは、主に以下の工事です。

• 屋根防水工事
• 床防水工事
• 外壁塗装工事

工事内容によっては対象外の可能性も

通常の大規模修繕工事は12～15年周期で実施されます。ですが高耐久性・高性能な材料を用いて、次回までの修繕期間を15年、18年と伸ばすことを目的とした工事のことを「長寿命化工事」と指します。

対象条件をクリアするのは大前提ですが、耐候年数が10年などの通常の材料を用いた工事では「長寿命化工事」とみなされず、減税されない可能性があります。

高耐久性・高性能な材料の使用が可能かどうかは、建物の状態や既存の素材によっても左右されるため、必ず専門家に相談するようにしましょう。

申告が必要

工事後3か月以内に、各区分所有者もしくはマンション管理組合の管理者が市区町村に申告し、マンション管理士などの証明書類を添付する必要があります。

国土交通省：マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）

固定資産税軽減措置の注意点

固定資産税の軽減措置は、申告しなければ適用されません。

そして特に以下２点について要注意ください。

市区町村の窓口に申告書を提出する

固定資産税の軽減措置を受けるためには、不動産取得の翌年1月31日までに、所有者自ら市区町村の窓口に申告書を提出しなければなりません。

住宅用地の特例措置を受ける場合は、土地を管轄する市町村役場に「固定資産税住宅用地申告書」を。新築住宅特例を受けるなら、同じく市町村役場に「固定資産税減額申告書（新築住宅）」を提出します。

不動産を取得した翌年の1月31日を過ぎると軽減措置を受けられなくなるため、注意してください。

納税通知書をチェックする

固定資産税を納付すると、納税通知書が送付されます。

手元に届いたら必ず開封し、「課税明細書」をもとに内容に誤りがないかを確認しましょう。

特に注意すべきなのは、以下の3つの項目です。

• 「地目」が合っているか
• 土地の軽減措置が適用されているか
• 建物の軽減措置が適用されているか

地目とは土地の用途を記したもので、田畑や宅地などの種類が記載されます。

この地目が誤っていると、固定資産税の基準となる固定資産税評価額が正しく算出されないため、注意が必要です。

固定資産税の軽減措置は、住宅の種類や土地面積など細かな条件があるため、納税通知書を見て正しく申請ができているか確認するのがおすすめです。万が一誤りがあったときは市区町村役場に問い合わせ、内容の見直しを依頼しましょう。

賢いマンション経営のために

固定資産税軽減措置や大規模修繕減税は、マンション経営における重要な節税ポイントです。
毎年必ず発生する固定費を正しく把握し、軽減制度や補助金をうまく活用することで、経営計画を安定させることができます。本記事を参考にし、賢いマンション経営を進めましょう。

更新日: 2025.10.29 　公開日:2024.05.29