バリューアップの大規模修繕＜後編＞ | 修繕工事は建物の価値を向上させる？

バリューアップの大規模修繕＜前編＞では、建物の安全性と品質を維持する「予防保全」の大切さについてご紹介しました。

後編では、日常点検でのセルフチェックのポイントや、建物の価値を向上させるバリューアップ工事の効果についてです。

バリューアップ工事により、施工前の2倍以上の価格で売却成功した事例や、賃料がアップした事例も紹介します。

賃貸物件を所有されているオーナー様や管理会社の皆様に特に有益な情報となっていますので、ぜひ参考にしてください。

日常点検での建物のセルフチェックポイント

建物の保全効果を高めるには、定期的な点検をして早めに対処することが大切です。

建物をセルフチェックするときは、劣化状況から見る緊急度を基準に対応を考えます。

日常的に雨風や紫外線にさらされる建物は、外壁を中心に劣化が進みやすいです。

セルフチェックでは、以下の4つのポイントを重点的に確認しましょう。

• 外壁
• シーリング
• 屋上の防水
• 雨漏りの有無

では建物の部位と緊急度別に、セルフチェックで見るべきポイントを解説します。

外壁

外壁に使われているモルタルやタイルは、目視で劣化状況を確認しやすいです。

セルフチェックでの、主なポイントを見ていきましょう。

モルタル

モルタル外壁でのチェックポイントは、以下の5つです。

• ひび割れの有無
• チョーキング現象の有無
• カビ・コケの有無
• 膨れの有無
• 爆裂の有無

チョーキング現象とは、紫外線や雨によるダメージで外壁塗料に含まれる合成樹脂が分解され、粉状になった塗料が表面にあらわれてきたもの。

「白亜化現象」とも呼ばれ、外壁に触れたときに指に白い粉が付いたら、外壁の耐久性が劣化しているサインです。

さらに深刻なのが「ひび割れ」で、こちらはひびの幅によって緊急度が変わります。大きめのひび割れを発見したら、すぐに修繕工事の専門業者に相談してください。

タイル

タイルを使用した外壁では、以下の5つのポイントに注意しましょう。

• 目地材の劣化
• タイルのひび割れや欠損
• タイルの著しい浮き
• エフロレッセンスの有無
• タイルの剥落

エフロレッセンスとは、目地などから雨水がコンクリート内部に侵入し、モルタル内の水酸化カルシウムをはじめとする物質と混ざり、ひび割れから滲みだしてきたものです。

空気に触れると白く盛り上がったように固まることから、「白華現象」とも呼ばれています。鉄筋コンクリート造のマンションでエフロレッセンスが発生すると、内部の鉄筋が錆びる原因にもなるため、特に注意が必要です。

シーリング

シーリングの劣化は、放っておくと雨漏りの原因になるため、特に注意が必要です。

セルフチェックするときは、次の3つのポイントを重視してください。

• 補修が済んでいる部分からのブリード現象
• 貫通部周辺のシーリング劣化
• サッシ廻りのシーリング劣化

ブリード現象とは、シーリングの表面に黒ずんだ汚れが浮き出してくる現象です。シーリング材の可塑剤がゆっくりと滲みでて、塗料や汚れに反応して変色しています。ダクトなどの貫通部周辺やサッシ廻りも、シーリングが劣化しやすいので注意しましょう。

屋上の防水

屋上の防水に関する注意点は、次の8つです。

• 草が生えている
• 保護コンクリートの劣化
• 目地材の劣化
• 立ち上がり部分のシーリングの劣化
• 排水ドレンの劣化
• 防水シートの劣化
• 防水シートの破れ
• 防水層・土間の割れ

放置しがちな屋上の草ですが、放っておくと草の根がコンクリートを押し広げ、水が染み込みやすくなってしまいます。

屋上の防水は雨漏りを防ぐためにとても重要な機能ですので、劣化に気づいたらできるだけ早く、修繕工事の専門業者に相談しましょう。

雨漏りの有無

雨漏りは、チェック事項の中でも特に緊急度が高い項目です。

• ベランダハッチ部分のシーリング
• 室外天井
• 室内壁・室内天井
• サッシ廻り（室内）
• サッシシーリング

セルフチェックでは上記のポイントに特に注意し、万が一室内に雨漏りが発生しているときは、建物の構造にも影響を及ぼしている可能性が高いです。速やかに専門の業者へ修繕工事を依頼しましょう。

劣化の進行度が一目でわかる「診断カルテ」

建物の劣化状況をできるだけわかりやすく把握したいという方には、劣化の進行度をランクやグラフでわかりやすく示した「診断カルテ」をご提案しています。

ご希望の方は、こちらのお問い合わせフォームよりお気軽にご連絡ください。

バリューアップ工事とは

トゥインクルワールドでは、大規模修繕工事とタイミングを合わせて行うバリューアップ工事のご提案を行っています。

多くの建物では築12～15年目に、1回目の大規模修繕工事を迎えます。1回目の大規模修繕工事の目的は「新築時の状態に回復させること」なので、新築時と同じ部材を使うケースがほとんど。

一方で築20年以上経過し、2回目の大規模修繕工事を迎えるときにあわせて行いたいのが、バリューアップ工事です。

ライフスタイルの変化や時代のニーズの変化に合わせ、使い勝手や性能をグレードアップさせることを目指します。

トゥインクルワールドが手掛けるバリューアップ工事

トゥインクルワールドが手掛けるバリューアップ工事では、イメージのしやすさを大切に考えています。

イメージしやすくするための、2つの工夫を見ていきましょう。

ポイント1.カラーシミュレーション

1つめのポイントは、カラーシミュレーションです。

建物は面積が広いため、外壁や塗装の色サンプルではどのように変わるのかイメージしにくいことも多いです。

完成後の姿をよりイメージしやすくするため、トゥインクルワールドではカラーシミュレーションを使ったご提案を行っています。

ポイント2.内装・ロゴ・エクステリアのシミュレーション

内装やロゴ、エクステリアの変更についても、イメージしやすいようにシミュレーターを使用。床材の違いによって印象がどのように変わるかまで、事前に検討可能です。

マンションロゴを壁面に配置したシミュレーションもできるため、どのようなロゴが好みかをわかりやすく検討できます。

「予防保全」×「バリューアップ工事」で資産価値の向上を

マンションや工場・倉庫などの規模の大きな建物を長寿命化させるには、計画的に実施する「予防保全」が効果的です。

この予防保全にバリューアップ工事を組み合わせれば、ニーズに沿った新たな付加価値が提供でき、資産価値の向上につながります。

予防保全とバリューアップ工事の実施は、ぜひトゥインクルワールドへご相談ください。豊富な実績をもとに、所有する物件の資産価値の向上をお手伝いいたします。