築40年のマンション、地震で倒壊リスクは？あなたの資産は大丈夫？｜旧耐震・新耐震基準を元に徹底解説！

「まさか、うちのマンションは大丈夫？」

近年、日本各地で地震が頻発し、管理されているマンションの耐震性について不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

特に、築年数の古いマンションを所有されている方、これからマンションの購入を検討している方は、他人事ではない問題です。

この記事では、マンションの地震対策について、旧耐震基準と新耐震基準の違い、築年数別の注意点、過去の事例、そして今すぐできる対策まで、分かりやすく解説します。さらに、大規模修繕や助成金、税制優遇制度についても触れ、あなたのマンションの資産価値を守る方法を提案します。

この記事を読めば、地震に対する不安を解消し、安心して生活できるようになるでしょう。

なぜ今、マンションの地震対策が重要なのか？

近年、日本で地震が頻発しており、マンションの地震対策は、所有者や管理会社にとって非常に重要な課題となっています。後述する南海トラフ問題もあり、地震対策に関するトピックに世間はかなり敏感になっているといえるでしょう。マンションの所有者や管理会社には、地震対策をきちんと対策を講じていることを公表し、居住者を安心させる責任があります。

また漫画家・たつき諒さんの作品「私が見た未来　完全版」(飛鳥新社)の文中にて、“本当の大災難は2025年7月にやってくる” という予言文章が書かれました。科学的根拠のない予言ですが、過去に“大災害は2011年3月”と、東日本大震災を示唆した予言を的中させたこともあり、地震に関する関心がかなり高まっています。

なぜ日本で地震が多いのか？

日本は、世界的に見ても地震が多い国です。その理由は、日本列島が4つのプレート（太平洋プレート、フィリピン海プレート、ユーラシアプレート、北米プレート）の境界に位置しているからです。これらのプレートが互いにぶつかり合うことで、ひずみが生じ、そのひずみが限界に達すると地震が発生します。また、日本列島は活断層も多く存在し、これらの活断層が活動することによっても地震が引き起こされます。

国土交通省中部地方整備局：日本で地震が多いわけは？

ニュースでよく聞く「南海トラフ地震」とは？

南海トラフ地震は、今後30年以内に発生する確率が70～80％とされており、甚大な被害が予測されている巨大地震です。

引用：令和７年版国土交通白書

南海トラフとは、駿河湾から九州沖にかけての海底にある溝状の地形のことです。この海域では、フィリピン海プレートがユーラシアプレートの下に沈み込んでおり、その境界部分でひずみが蓄積されています。南海トラフ地震が発生すると、広範囲にわたる津波被害や、建物の倒壊、火災など、複合的な被害が予想されます。マンションの所有者や管理者は、この巨大地震のリスクを理解し、適切な対策を講じる必要があります。

内閣府：南海トラフ巨大地震編 シミュレーション編（3分03秒）

過去の地震によるマンション被害事例

過去の地震では、多くのマンションが被害を受けました。主な被害としては、外壁タイルの剥落、建物の傾き、柱や梁の損傷、給排水管の破損などが挙げられます。特に、旧耐震基準で建てられたマンションや、大規模な改修工事が行われていないマンションは、被害を受けやすい傾向があります。また、地震によって家具が倒れたり、窓ガラスが割れたりすることで、人的被害が発生することもあります。これらの過去の事例から、マンションの地震対策の重要性を再認識し、具体的な対策を講じることが求められます。

地震による被害を最小限に抑えるためには、事前の対策が不可欠です。次の章では、マンションの耐震基準について詳しく解説します。

知っておきたい！マンションの耐震基準

マンションの地震対策を考える上で、まず理解しておくべきは「耐震基準」です。この基準は、建物の安全性を確保するための重要な指標となります。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

耐震基準は、1981年（昭和56年）に大きく改正されました。この改正以前の基準を「旧耐震基準」、以降の基準を「新耐震基準」と呼びます。旧耐震基準は、震度5程度の地震で建物が損傷しない程度を想定していました。一方、新耐震基準は、震度6～7に相当する大地震でも倒壊しないことを目指して設計されています。新耐震基準では、より詳細な構造計算が義務付けられ、壁の配置や柱の太さなど、建物の耐震性能を向上させるための様々な規定が設けられました。

国土交通省：住宅・建築物の耐震化について

1981年以前築のマンションで注意すべき点

旧耐震基準で建てられたマンションは、新耐震基準のマンションに比べて、大地震に対する耐性が低い可能性があります。特に、1978年の宮城県沖地震の教訓を踏まえ、1981年の基準改正前には、建物の構造計算や設計に不備があるケースも存在します。旧耐震基準のマンションにお住まいの方は、専門家による耐震診断を受け、必要に応じて耐震補強工事を行うことを検討する必要があります。また、地震保険への加入も検討しましょう。

1981年以降築のマンションで注意すべき点

新耐震基準で建てられたマンションは、旧耐震基準のマンションに比べて、高い耐震性能を持っています。しかし、新耐震基準のマンションであっても、築年数の経過や、その後の修繕・メンテナンスの状況によっては、耐震性能が低下している可能性があります。例えば、外壁タイルの劣化や、配管の腐食などによって、建物の構造に影響が出ることもあります。定期的な点検やメンテナンスを行い、建物の状態を良好に保つことが重要です。また、地震保険の加入や、防災対策を怠らないようにしましょう。

2000年以前に建てられたマンションも注意が必要

1981年に新耐震基準へと改正が行われましたが、さらに1995年阪神・淡路大震災の教訓の教訓から、木造住宅の耐震性を向上させるため、建築基準法改正が2000年に行われています。地盤の強度に応じた基礎設計が義務付けられ、地盤調査が事実上必須となりました。その他にも接合部の強化や耐力壁をバランスよく配置することなどが義務付けられました。

実際に2016年の熊本地震では、2000年以降に建設された木造住宅の倒壊・大破の割合が全体の僅か6％までに抑えられたというデータもあります。

2000年の建築基準法改正は木造住宅の耐震性強化が中心だったため、鉄筋コンクリートや鉄骨造のマンションは関係ないように思えますが、本改正を受け、木造と同様に設計基準となる材料の品質や施工方法の品質の向上が為されています。

またアパート等はメンテナンス費用を抑えられる恩恵を受けるため、木造建築の場合が多いです。そのため、2000年の建築基準法改正も頭に入れておくと良いでしょう。

築年数別にみるマンションの地震対策

マンションの地震対策は、築年数によって重点的に行うべき対策が異なります。ここでは、築年数別に注意すべき点と、具体的な対策について解説します。

築浅マンションの地震対策

築浅マンションとは、一般的に新耐震基準で建てられた、築年数が浅いマンションを指します。これらのマンションは、高い耐震性能を持っていることが期待できますが、それでも注意すべき点があります。

• 定期的な点検とメンテナンス: 新築であっても、建物の劣化は進行します。外壁のひび割れや、シーリングの劣化など、早期に発見し補修することが重要です。
• 家具の固定: 地震による転倒を防ぐため、家具の固定は必須です。特に背の高い家具や、重いものはしっかりと固定しましょう。
• 防災意識の向上: 避難経路の確認や、非常用持ち出し袋の準備など、日ごろから防災意識を高めておくことが大切です。

築古マンションの地震対策

築古マンションとは、旧耐震基準で建てられた、築年数が古いマンションを指します。これらのマンションは、耐震性能が低い可能性があるため、より注意が必要です。

• 耐震診断の実施: まずは、専門家による耐震診断を受け、建物の耐震性能を把握しましょう。診断結果によっては、耐震補強工事が必要になる場合があります。
• 耐震補強工事の検討: 耐震診断の結果を踏まえ、耐震補強工事の必要性を検討します。耐震補強工事には、壁の増設や、柱の補強などがあります。
• 大規模修繕との連携: 大規模修繕の際に、耐震補強工事を同時に行うことで、費用対効果を高めることができます。
• 地震保険の加入: 万が一の地震に備え、地震保険に加入しておきましょう。地震保険は、地震による建物の損害を補償してくれます。

大規模修繕と地震対策の関係

大規模修繕は、マンションの資産価値を維持し、快適な住環境を保つために不可欠なものです。そして、地震対策もまた、マンションの安全性を確保し、資産価値を守る上で非常に重要な要素です。このセクションでは、大規模修繕と地震対策の関係について掘り下げて解説します。

耐震補強工事とは？

耐震補強工事とは、建物の耐震性能を向上させるための工事のことです。具体的には、建物の構造躯体（柱、梁、壁など）を補強することで、地震の揺れに耐えられるようにします。耐震補強工事には、様々な工法があり、建物の状況や予算に応じて適切な工法が選択されます。

主な工法としては「耐震壁の設置」「柱の補強」「基礎の補強」等が挙げられます。

• 耐震壁の設置：建物の耐震性を高めるために、新たに壁を設置する工事です。
• 柱の補強：柱を太くしたり、鉄骨を巻いたりして、柱の強度を上げる工事です。
• 基礎の補強：建物の基礎部分を補強し、地震の揺れに耐えられるようにする工事です。

これらの工事を行うことで、建物の耐震性能を向上させ、万が一の地震による被害を最小限に抑えることができます。

大規模修繕でできること

大規模修繕は、建物の老朽化した部分を修繕し、建物の機能を回復させるための工事です。大規模修繕の際には、耐震補強工事を同時に行うことで、費用対効果を高めることができます。例えば、外壁の改修工事を行う際に、耐震壁を設置したり、柱を補強したりすることができます。また、屋上の防水工事を行う際に、屋上部分の耐震補強工事を行うことも可能です。大規模修繕と耐震補強工事を同時に行うことで、足場を組む回数を減らし、工事費用を抑えることができます。さらに、工事期間を短縮することも可能です。

助成金や税制優遇制度について

耐震補強工事を行う際には、国や地方自治体から助成金や税制優遇制度を利用できる場合があります。これらの制度を活用することで、工事費用を軽減することができます。例えば、東京都では、マンションの耐震診断や耐震改修工事に対して、助成金を交付する制度があります。また、固定資産税の減額や、所得税の控除などの税制優遇制度もあります。これらの制度を利用するためには、事前に申請が必要となります。各自治体のホームページや、専門家への相談などを通じて、情報を収集し、積極的に活用しましょう。

大規模修繕と地震対策を組み合わせることで、マンションの資産価値を向上させ、安心して住み続けることができる環境を整えることができます。積極的に情報収集し、専門家と相談しながら、最適な対策を講じましょう。

マンションの資産価値を守るために

マンションの資産価値を守るためには、日々の対策と長期的な視点が必要です。ここでは、資産価値を維持するために、今すぐできること、そして将来のために備えておくべきことについて解説します。

定期的な点検とメンテナンス

建物の資産価値を維持する上で、定期的な点検とメンテナンスは不可欠です。 専門家による点検を定期的に実施し、建物の状態を正確に把握しましょう。 外壁のひび割れやシーリングの劣化、屋上の防水機能の低下など、早期に発見し適切なメンテナンスを行うことで、建物の寿命を延ばし、大規模な修繕を回避することができます。 計画的な修繕計画を立て、必要な費用を積み立てておくことも重要です。

地震保険の加入

地震による被害は、建物の資産価値を大きく損なう可能性があります。 万が一の事態に備え、地震保険への加入を検討しましょう。 地震保険は、地震、噴火、またはこれらによる津波を原因とする損害を補償します。 保険料は建物の構造や所在地によって異なりますが、加入しておくことで、地震による損害を最小限に抑え、経済的な負担を軽減できます。 保険の内容をよく理解し、ご自身のマンションに合った保険を選びましょう。

防災意識の向上

マンションの資産価値を守るためには、居住者全体の防災意識を高めることが重要です。 定期的に防災訓練を実施し、非常時の対応について確認しましょう。 避難経路の確認、消火器や消火栓の使い方、非常用持ち出し品の準備など、実践的な訓練を行うことで、いざという時に落ち着いて行動できます。 また、居住者間で情報共有を行い、防災に関する知識や意識を高め合うことも大切です。 防災意識の高いマンションは、資産価値を維持しやすくなります。

修繕積立金の確保

修繕費用の確保は、大規模修繕を行う上で皆さんが苦労されるポイントですが、居住者の防災意識が高いと修繕積立金の確保がし易いといえるでしょう。居住者が「この積立金は何のために使われるのか」を理解することで、協力的になってくれる可能性が高まります。

まとめ：あなたのマンションを守るために

この記事では、マンションの地震対策について、重要なポイントを解説しました。旧耐震基準と新耐震基準の違いを理解し、築年数に応じた対策を講じることの重要性をお伝えしました。さらに、大規模修繕と地震対策の関係、助成金や税制優遇制度についても触れ、マンションの資産価値を守るための具体的な方法を提示しました。

地震に対する不安を解消し、マンションの安全を守るためには、日々の点検とメンテナンス、地震保険への加入、そして何よりも防災意識の向上が不可欠です。この記事が、あなたのマンションを守るための一助となれば幸いです。

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更新日: 2025.07.16 　公開日:2025.07.16