アパートの大規模修繕、適切な周期は？マンションとの違いを解説

大規模修繕の定期的な実施は、建物の資産価値を守るうえでとても大切です。一般的に12～15年に一度の実施が多く推奨されていますが、建物構造によって大きな差があることをご存知でしょうか？

この記事では、アパート・ハイツの大規模修繕の適切な周期とその理由について紹介します。この記事を読めば、あなたの疑問が解決し、アパートの資産価値を守り、安定した賃貸経営を実現するための一歩を踏み出せるでしょう。

アパートの大規模修繕の一般的な周期

マンションとの違い

マンションとアパートでは、大規模修繕の周期や進め方に違いが見られます。マンションでは、区分所有法に基づき、長期修繕計画が作成され、計画的に修繕積立金が徴収されるのが一般的です。これにより、計画的な大規模修繕が実施されやすい環境が整っています。

一方、アパートの場合は、オーナー個人の判断や資金計画に基づいて修繕が行われることが多く、マンションのような画一的な計画はありません。そのため、アパートオーナー自身が建物の状態を把握し、適切なタイミングで修繕計画を立てることがより重要になります。

項目	アパート（目安）	マンション（目安）
大規模修繕の周期	12～15年、または15～20年	15～20年
鉄骨部の塗り替え	4～10年	10～15年
管理体制	オーナー主導	管理組合・管理会社主導、計画的な積立金制度
計画の策定	オーナーの判断による	長期修繕計画に基づき、計画的に実施
費用負担	オーナー個人の負担（融資活用など）	修繕積立金による

構造別の違い（木造、鉄骨造、RC造）

アパートの構造によって、外壁や屋根などの劣化の進行度や、修繕が必要となるタイミングは異なります。それぞれの構造の特性を理解し、適切な修繕周期を見極めることが大切です。

• 木造アパート: 木材は湿気や紫外線、害虫などの影響を受けやすく、比較的劣化が進みやすい構造です。特に、外壁の防水性や屋根材の劣化は、雨漏りなどの原因に直結するため、定期的な点検とメンテナンスが重要になります。大規模修繕の周期としては、12～15年程度が目安とされることが多いですが、立地条件や使用されている建材によって前後します。外壁塗装やコーキングの打ち替え、屋根の防水工事などが主な修繕内容となります。

• 鉄骨造アパート: 鉄骨は、木造に比べて耐久性がありますが、錆びやすいという弱点があります。そのため、鉄骨部分の錆の発生を防ぐための塗装（錆止め塗装、中塗り、上塗り）が重要となり、この塗装の塗り替えは4～10年程度が目安となります。建物全体の構造部分としては、外壁の劣化や屋根の防水、給排水管の更新なども含め、大規模修繕の周期は15～20年程度が一般的です。鉄骨の劣化状況によっては、より短い周期でのメンテナンスが必要になる場合もあります。

• RC造（鉄筋コンクリート造）アパート: RC造は、耐久性や耐火性、遮音性に優れており、一般的に他の構造に比べて長寿命とされています。しかし、コンクリートの中性化やひび割れ、鉄筋の錆びなどは進行するため、定期的な点検は欠かせません。大規模修繕の周期は15～20年以上とされることが多いですが、コンクリートの品質や施工状況、立地環境（塩害地域など）によって劣化の進行度は変わります。外壁のひび割れ補修、シーリングの打ち替え、屋上・ベランダの防水工事などが主な修繕内容となります。給排水管の更新も、建物の寿命を左右する重要な工事です。

このように、アパートの構造によって劣化の進行度や必要なメンテナンスの内容、修繕周期は異なります。ご自身のアパートの構造を理解し、専門家のアドバイスも参考にしながら、最適な修繕計画を立てることが、建物の長寿命化と資産価値の維持につながります。

修繕時期を見極めるサイン

劣化症状

建物の外観や共用部を注意深く観察することで、修繕の必要性を示す様々な劣化症状を発見できます。これらのサインを見逃さず、早期に対処することが大切です。

• 外壁のひび割れ（クラック）: 幅0.3mm以上のひび割れは、雨水が内部に浸入する原因となり、建材の腐食や鉄筋の錆びを引き起こす可能性があります。特に構造躯体に関わるような大きなひび割れは、早急な点検が必要です。
• 塗膜の剥がれ・膨れ: 塗装が劣化し、塗膜が剥がれたり、浮き上がったりしている状態は、防水性の低下を意味します。この隙間から雨水が浸入すると、建材の劣化を早めるだけでなく、カビの発生にもつながります。
• シーリング材の劣化: 外壁の目地やサッシ周りのシーリング材が、ひび割れ、硬化、剥がれを起こしていると、そこから雨水が浸入しやすくなります。雨漏りの原因となることも少なくありません。
• カビや藻の発生: 外壁や共用部にカビや藻が発生している場合、湿気が多く、建材が劣化しやすい環境であることを示唆しています。見た目の問題だけでなく、建材の耐久性を低下させる原因にもなります。
• 金属部分の錆び: バルコニーの手すり、階段、配管などの金属部分に錆が発生している場合、その部分の強度が低下している可能性があります。錆が進行すると、破損につながる危険性もあります。
• 漏水痕・雨染み: 壁や天井に漏水した跡や雨染みがある場合は、屋根や外壁、配管などからの雨漏りを疑う必要があります。放置すると、建材の腐食やカビの発生、構造的なダメージにつながるため、速やかな原因究明と補修が必要です。

まとめ

今回ご紹介した情報を参考に、ご自身のアパートの状況を把握し、計画的な大規模修繕を進めていきましょう。この記事が、あなたの疑問を解消し、アパートの資産価値を守り、より良い賃貸経営を実現するための一助となれば幸いです。

更新日: 2025.11.12 　公開日:2025.11.11